조금 연식이 된 아파트에서는 겨울에 배관이 동파될 수 있으니 세탁을 삼가라는 안내방송이 나오기도 하고, 베란다 물청소를 잘 못 하여 물이 스며들어 아랫집에 누수 피해가 발생했다는 말도 들린다.

아파트는 공동주택으로 생활하기 편리하지만, 쓰레기 분리수거 방법, 층간소음, 야간 시 소음 발생 등 서로 주의해야 할 부분이 있다. 아파트에서 자주 발생하지 않지만, 한 번 발생하면 큰 갈등으로 번질 수 있는 것이 누수 문제이다. 누수가 발생하면 천장이나 벽지 들뜸, 마루 손상뿐만 아니라 고가의 가구나 가전제품까지 피해를 입을 수 있어 손해액이 크고, 피해받은 입장에서는 복구하기에 시간이 오래 걸리기 때문이다.

아파트 누수는 기본적으로 민법 제758조 제1항에서 규정한 공작물의 설치, 보존상의 하자다. 대법원은 공작물의 설치, 보존상의 하자에 대해, 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이와 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치·보존자가 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다고 본다. 보통 누수가 발생하면 하자발생 원인은 점유자에게 있고, 만약 점유자가 통상의 사용을 하면서 손해발생 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 경우에는 공작물의 설치 상의 하자가 발생한 것으로 보아 소유자에게 손해배상 책임이 있다.

만약 임차된 아파트에서 발생한 하자로 아랫집에 누수가 발생했다면, 임차인의 책임인지를 따져 보는데, 그 하자가 사소한 것이 아니고 미리 예견해 방지할 수 없는 것이라면 책임은 임대인, 즉 집주인에게로 넘어간다. 하지만 임차인이, 누수가 발생할 수도 있는 하자를 이미 알고 있었는데 임대인에게 수리를 요청하지 않고, 그냥 두었다면, 이는 일부 임차인의 책임이 있다고 판단될 수도 있다. 윗집의 임차인이 그 사실을 안 즉시 임대인에게 알리고 수리를 청구했으며 바닥 누수문제는 임차인이 스스로 수선해서 사용할 수 있는 사소한 하자나 미리 예견하여 방지할 수 있는 하자에 해당하지 않으므로 이와 같이 손해방지에 필요한 주의의무를 다함으로써 소유자인 임대인만 손해배상책임의 주체가 된다고 본 판례도 있다.

누수는 다양한 원인에서 비롯된다. 보통은 윗집을 의심하지만, 옥상이나 벽채의 크랙에서 스며든 빗물이 몇층을 타고 내려와서 흐르는 경우도 있다. 이런 경우에는 아파트 관리단에서 크랙 및 누수에 대한 관리에서 하자가 발생한 것으로, 아파트 관리단에서 손해배상 책임이 있다. 또한 신규 입주한 아파트여서 하자담보책임기간 동안 발생한 하자라면 시공사에 손해배상 책임이 있는 것이다.

보통 손해액을 산정할 때, 누수와 관련해 지출한 실비에 한정되고, 누수 수리를 기회로 고급자재를 사용하거나 과도한 수리를 지출하면, 이는 감액된다. 또한 일반적으로 위자료 청구는 잘 인정되지 않는데, 판례는 피해자가 스스로 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 존재한다는 점과 상대방이 이와 같은 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증한 경우에 한해 위자료 청구가 인정될 수 있다고 판단했다. 위자료까지는 잘 인정되기 어렵다는 것이다.

최선은 예방이고, 그 다음은 전문가를 통한 원인파악과 공평한 손해배상책임의 분배이다. 이웃끼리 얼굴 붉히지 말고 미리 예방하고, 합리적으로 해결책을 찾아야 한다.

<윤예림 변호사(법무법인 길도)>